Administração de obras

 

Serviços iniciais

 

A seguir vou detalhar a importância de se contratar um administrador de obra, e um passo a passo de como ocorrem os trabalhos.

Após o primeiro contato com o cliente e tirado as dúvidas referentes a construção a ser realizada. 

Primeiramente é feito um levantamento de quais as exigências do cliente para a edificação, onde são feitos diversos questionamentos para que o engenheiro saiba o que o cliente deseja que sua construção possua.

Para facilitar o processo eu tenho um questionário que apresenta 36 questões e que sana quase que 100% das dúvidas em relação a edificação. Você pode visualizar o questionário pelo link abaixo.

A seguir inicia o processo de pré projeto onde é realizado um esboço dos cômodos juntamente com um modelo 3D ou Maquete eletrônica para que o cliente possa visualizar facilmente como ficará a sua edificação, assim como os modelos abaixo.

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São feitas alterações no modelo 3D e esboço da planta baixa até o aceite do cliente. Então é realizado um contrato entre as partes para elaboração dos projetos.

Após a conclusão dos projetos e aprovados pelos órgãos competentes. É feito outra reunião com o cliente para discutir o ponto da execução e administração da obra, todos os detalhes e formas de execução dos trabalhos são repassados ao cliente, bem como todo o processo de administração da obra e o valor para conclusão dos trabalhos.

Administração

O processo de administração já se inicia antes mesmo de assinar os contratos, quando é apresentado um valor final para entrega da edificação. Antes disso foi realizado uma cotação dos materiais a serem utilizados e dos serviços que deveram ser realizados para conclusão da obra.

Quando as duas partes entram em acordo para a execução da edificação e administração completa da obra. As medidas iniciais são tomadas para execução da obra. 

Abaixo vou enumerar alguns exemplos de serviços realizados com a administração da obra.

  1. Documentações necessárias para inicio dos trabalhos, alvará de construção, ART, declaração de mão de obra, quitação de taxas do terreno, requerimento de aprovação, a grande maioria desses documentos são necessários para liberação do alvará de construção, liberação do CREA para execução entre outros.

  2. Medição do terreno, teste de solo através de sondagem (SPT - Standard Penetration Test).

  3. Preparação do canteiro de obra, fechamento, ligação de água e luz.

  4. Conferência/fiscalização de processos críticos da obra como marcação do esquadro, perfuração de estacas, concretagem da fundação, vigas, pilares e laje.

  5. Cotações de materiais, buscando a critério do cliente um meio termo entre qualidade e custo.

  6. Diário de obra com registros fotográficos de pontos como tubulações hidráulicas e elétricas.

  7. Elaboração do Manual do proprietário, onde é apresentado o mapa de risco para as tubulações nas paredes, teto e chão, diversas instruções sobre como utilizar o imóvel e como deve ser feita a manutenção, além de um memorial descritivo de como foi feita a obra detalhando cada processo.

  8. Ligação da rede de esgoto com a concessionária.

  9. Conferência/fiscalização da correta execução de trabalhos como: levantamento de parede, concretagem de pilares, vigas e lajes, chapisco, reboco, pintura, impermeabilização, esquadrias, instalação de portas, execução da cobertura, assentamento de revestimentos, instalação de aparelhos elétricos e hidráulicos, instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias entre outros.

  10. Cronogramas físico-financeiro, gerenciando o pagamento dos funcionários e fornecedores.

  11. Compra, entrega, recebimento e armazenamento correto dos materiais. É necessário a correta estocagem dos materiais de acordo com as suas especificações garantindo a sua integridade para utilização na obra.

  12. Contratação de terceiros, para execução de serviços específicos.

  13. Conferência final da obra, entrega de documentos, fotos, manual do proprietário e entrega das chaves da edificação.

Estes são alguns exemplos de trabalhos realizados em uma administração de obras.

Para resumir tudo que foi falado até agora:

 

A administração de obra só é necessária caso você não queira ter problemas durante a execução da sua obra, além de garantir o perfeito andamento e funcionamento de toda a edificação.

Quanto a valores, a administração de obra geralmente custa entre 5% a 15% do custo total da obra, porém pode lhe trazer uma economia de dinheiro até maior que seu próprio custo quando bem feita.

Para administrar uma obra eu cobro 10% do custo total. E com isto é realizado todos os trabalhos enumerados acima e qualquer outro que for necessário para concluir a execução da edificação e entrega-la ao cliente em perfeito funcionamento.

Veja também:

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PROJETO ARQUITETÔNICO
Este é o principal projeto para sua obra, a partir dele são elaborados os projetos complementares.
Conforme a obra apenas este projeto é exigido pelos órgãos responsáveis para realizar a regularização de seu imóvel.
Estrutura de concreto
PROJETO ESTRUTURAL
 
Este é o projeto mais importante para sua obra, pois ele garante a segurança e qualidade da edificação, além de determinar sua vida útil.
A contratação de um engenheiro experiente para realizar os cálculos é de suma importância para garantir além de tudo economia.
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